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Así lo demuestra el movimiento en los proyectos de vivienda en las últimas semanas, la actividad en el mercado de reventa y el aumento considerable en el por ciento de transacciones hipotecarias en los últimos días.

El Impulso a la Vivienda, que estará vigente hasta el 30 de junio de 2011, es un programa abarcador ya que provee alternativas para todo el mercado: vivienda nueva, existente, casas prediseñadas, mercado de alquiler, propiedades comerciales e incentivos para el comprador del extranjero.
Según George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, AFV, aunque era necesario darle impulso al sector inmobiliario, había que hacer una evaluación muy cuidadosa de la industria para que lo que se propusiera diera resultado.

“Entendíamos que esto no era un problema sino que eran varios problemas y había que dividirlos para ver cómo se podían atacar para que se esto levantara”, indicó Joyner.

Por ejemplo, uno de los problemas fundamentales que había, según Joyner, era la falta de compradores en el mercado y cómo atraerlos, “compradores que están acostumbrados a invertir en bonos del gobierno”.

Otra situación que debían atender era la dificultad para encontrar compradores que cualificaran para financiamiento por los estrictos parámetros que han establecido los inversionistas que compran las hipotecas.

También era indispensable atender el Mercado de Alquiler ya que, aunque en Puerto Rico se ha sido bien exitoso en incentivar la compra, hay personas que por diversas razones no pueden, no quieren o no están preparados para comprar, por lo tanto, el alquiler es lo adecuado, según el Funcionario.

Otra preocupación, señala Joyner, era que el plan fuera costo eficiente, que no afectara los recaudos que ya estaban proyectados para el Gobierno o que afectara lo menos posible.

Tras esa evaluación, se produjo este estímulo que según los expertos, no tiene precedentes ni existe incentivo similar en otra parte de Estados Unidos.

Así lo asegura Gilberto Monzón, vicepresidente ejecutivo de Popular Mortgage.

“Aquí tienes un abanico de opciones; se trató de cubrir el espectro completo. Se llama Impulso a la Vivienda pero en verdad es un impulso económico ya que activa toda una cadena de empleo, va a beneficiar a todos los municipios que tienen proyectos paralizados, porque crea actividad económica en esos pueblos y reactiva unos vecindarios hasta ahora sin actividad; es un efecto dominó que se va a reflejar en toda la economía”.

Según Monzón, con este incentivo se está tratando de atraer clientes que pudiesen cualificar para comprar, primero tratando que aportaran el menor dinero posible, en las nuevas residencias y en las existentes.

“Vas a tener un costo de transacción mínimo, básicamente de solamente los gastos legales;el impacto de la ganancia de capital (capital gain) ya no está y el impacto de los sellos también se bajó, en unos casos completamente y en otros a la mitad”.

El Vicepresidente Ejecutivo de Popular Mortgage destacó que si el consumidor tiene el interés de comprar una vivienda, debe estar consciente que no va a haber otra ventana como ésta.

En estos momentos, el inventario de vivienda nueva con permiso de uso en la Isla ronda por las 10,000 unidades y otras 9,000 en etapa de construcción. Según los pronósticos de los economistas, al ritmo que marchaba la venta de propiedades nuevas en la Isla este inventario habría tardado unos 6 a 7 años en absorberse ya que la venta proyectada de viviendas para este año era de 3,500 unidades.

Este estímulo, según Monzón, va a permitir que se mueva ese inventario de las unidades listas para entrega y se reactive la construcción de las unidades ya comenzadas y paralizadas, lo que va a traer como resultado que se active el empleo directo e indirecto de la industria de la construcción.

El Vicepresidente Ejecutivo de Popular Mortgage exhortó a los consumidores a que se tomen el tiempo para entender este programa “porque beneficios como éstos no se dan casi nunca, beneficios tan abiertos para todo tipo de propiedad y todo tipo de cliente no se dan casi nunca”.

Tres categorías:

El Impulso tiene tres categorías principales el Seguro Hipotecario, el Estímulo de Compraventa inmobiliaria y el Estímulo para el mercado del Alquiler. Estos pueden combinarse como el consumidor prefiera.

A continuación, un desglose de los programas:

El Seguro hipotecario

Para propiedades nuevas y existentes de hasta $300,000:

Según George Joyner, el 63% de las unidades que están listas para entrega (cerca de 10,000) están en el rango de precio de menos de $300,000. Por esta razón se decidió establecer este tope al precio de las unidades que pueden beneficiarse de esta opción.

Con este incentivo se busca ayudar a ese consumidor que no necesariamente cumple con los estrictos estándares de los inversionistas como Freddie Mac o Fannie Mae en cuanto al perfil crediticio.

Por su parte, Gilberto Monzón destaca que este programa estimulará el sector de la vivienda existente, o reventa ya que hasta ahora “no había un programa que se pudiera financiar hasta el 100% de una propiedad existente y el seguro logra esto. El cliente lo que va a terminan aportando al final del día, es prácticamente nada.

• El cliente podrá financiar el 100% del precio de la unidad o tasación, lo que sea menor y un 5% adicional para gastos de cierre.

• El programa aplica a viviendas nuevas y existentes con precios de hasta $300,000.

• El requisito de aprobación está basado en un mínimo de calificación de FICO credit score) de 600.

Estimulo de compraventa inmobiliaria:

(se estimula al comprador residencial y comercial)

Para nuevas residencias:

Este provee al comprador:

• Exención de 5 años de contribución sobre la propiedad (CRIM)

•Exoneración del 100% en la contribución especial sobre la propiedad (CRIM Ley 7)

Esta exención no impacta sobremanera los recaudos del Gobierno ya que en el caso de los desarrolladores estaban exentos de ese pago (en viviendas con permiso de uso los habían eximido del pago de la sobretasa). Si las casas no se venden tampoco hay sobretasa que cobrar.

• Exención de 100% de la contribución sobre la ganancia de capital (capital gain) al momento de que el propietario venda esta propiedad (deben pasar por lo menos 6 meses desde la compra).

• 0 Pagos en sellos y comprobantes en las escrituras de compraventa e hipoteca.

Propiedades existentes y comerciales (hasta $3 millones)

Los beneficios están divididos entre dos consumidores: vendedor y comprador.

Ayuda a los propietarios que quieren vender pero por situaciones particulares la ganancia de capital iba a absorber toda su posible ganancia.

Para el que vende:

•Exención del 100% en contribución sobre ganancia de capital de la propiedad inmueble existente cualificada.

•0 Pagos de sellos y comprobantes en escritura de cancelación de hipoteca.

• Aumento en la deducción contra el ingreso ordinario en caso de que la venta de la residencia ocurra con pérdida de capital (Actualmente es de $1,000 y se aumenta a $5,000, si se vende durante la ventana).

Según Joyner, esto le permite al vendedor bajar su “break even price”, añadiendo que el comprador compra cuando ve un valor y el precio es un componente de ese valor pero no lo es todo.

“Al vendedor también tiene que hacerse sentido vender su casa (por lo económico y lo emocional); es perder lo menos posible para que pueda venderla”, añade el Director Ejecutivo de la AFV.

Para el que compra:

•Exención del 50% de la contribución sobre la ganancia de capital (capital gain) al momento de la reventa.

•50% de los costos en sellos y comprobantes correspondientes a la venta en escritura de compraventa e hipoteca.

Estímulo al mercado de alquiler:

Para promover el mercado de alquiler en la Isla

• Exención total de la contribución sobre ingresos por concepto de renta neta por 10 años (Desde el 1 de enero de 2011).

• Exención aplica a TODA propiedad dedicada al alquiler residencial, sin importar la fecha en que fue adquirida.

(Ej. Una casa comprada en el 2009 y arrendada en el 2010 estará exenta de contribuciones desde enero 2011 hasta diciembre 2020. Una residencia adquirida en el 2012 y arrendada ese año disfrutará de la exención sobre ingresos de alquiler desde su fecha de arrendamiento hasta diciembre de 2020).

• Los arrendadores tendrán la obligación de reportar el ingreso de rentas al Departamento de Hacienda.

• Esta exención aplica a residentes y no residentes.

Programas existentes antes del nuevo estímulo

• Bono para gastos de Cierre, Segunda Hipoteca y FHA Boricua

Según Joyner, los programas existentes, tanto el de Gastos de Cierre como el de Segundas Hipotecas han sido exitosos. Al 11 de septiembre de este año se habían vendido cerca de 8,000 unidades usando estos programas.

• Se adjudicaron $30 millones adicionales para ambos programas disponibles hasta el 30 de noviembre de 2010.

•El Programa de bono para gastos de cierre se modificó para proveer un 5% del costo de la vivienda para gastos de cierre en vivienda nueva hasta un máximo de $10,000 en unidades de hasta 300,000, para familias cuyos ingresos no excedan los $125,000. Según el Director Ejecutivo de AFV, sobre el 90 por ciento de las familias cae bajo esa sombrilla.

Programa de Segundas hipotecas:

•Segunda hipoteca sin intereses por 10 años- Se mantiene en $25,000 en viviendas nuevas y $10,000 en existentes. Precio máximo de la vivienda: $600,000 o dos veces el límite de FHA por municipio.

Extraordinaria oportunidad para el consumidor

Alex Herrera, presidente de Koi Alcom, y Olga Chapman, vicepresidenta del área de Consulting de la firma coinciden en que ésta es una oportunidad extraordinaria para el consumidor.“Este es el estímulo más completo que ha existido. Tienen muchas ventajas para el consumidor local, para el inversionista al igual que para el extranjero que quiere adquirir una segunda vivienda en la Isla”, añadió el presidente de KOI Alcom, una de las agencias publicitarias especializada en proyectos nuevos.

Herrera mencionó como ejemplo el proyecto Puerta del Mar, en Aguadilla, donde muchos compradores han adquirido unidades como inversión, las han dispuesto para alquiler a corto plazo y esto les ha servido para generar ingresos y hasta para cubrir el pago mensual de la unidad.

En cuanto al aumento en tráfico en los proyectos, Herrera indicó que hay proyectos que han tenido un aumento en visitas de hasta un 150% y otros que han tenido un 60% de aumento en opciones.

El ahorro que recibe el consumidor con los nuevos incentivos es la fuerza motora para este aumento, indicó por su parte Olga Chapman.

Chapman citó como ejemplo una vivienda en el proyecto Palacio Imperial, en Bayamón, donde el comprador recibe un ahorro de $22,000 aproximadamente.

“Esto se divide en la partida de sellos y comprobantes, donde se ahorra cerca de $4,600; en la contribución sobre la propiedad CRIM por 5 años (sin aplicar la exención contributiva) unos $14,000, y en la contribución especial del CRIM, $3,800, por lo que quedan dos años”, añadió Chapman.

Según los publicistas, el consumidor que esté considerando comprar una vivienda y no lo haga ahora “se va a arrepentir el año que viene cuando termine el incentivo”.

“Este es el momento en que los desarrolladores han puesto sus mejores ofertas, los bancos están ofreciendo los mejores intereses, los estímulos no pueden estar mejor formulados, así que hay 10 meses para que el consumidor compre esa casa que ha estado viendo y con la cual ha soñado por mucho tiempo”, sostuvo Herrera, añadiendo que mientras más espere el consumidor menor garantía tendrá de que la unidad que le gustó esté disponible entonces.

“Los incentivos te facilitan hoy mejor que en cualquier otro momento que puedas comprar una residencia con prácticamente 0 efectivo, sin tener que sacar dinero para el pronto, con un mínimo de dinero para gastos de cierre. Si la liquidez es un problema con los incentivos se resuelve”, añadió, por su parte, Chapman.

KOI Alcom se especializa en diseñar estrategias de publicidad para proyectos de vivienda y ofrece una amplia gama de productos, que van desde fotografía digital, vídeo e Internet, entre muchos otros.

De aquí la ya natural conducta de realizar una que otra mejora a la propiedad antes de presentarla al mercado, sin mucha planificación o enfoque concreto. Una práctica que debidamente llevada se convierte en lo que ya se conoce como “home staging” y que sirve para aumentar el valor estético de una propiedad.
Invertir incorrectamente o dar prioridad a aquellas cosas de menor impacto es, por lo general, el error más común al intentar llevar a cabo esta práctica. Evitarlo es sencillo. Asesorarse con un profesional le economizará la pérdida de tiempo y dinero que se busca acortar a través del “home staging”.

Este es el caso de la propietaria de esta residencia en Parque Monte Verde II en San Juan, que está en el mercado para venta o alquiler. Una propiedad de aproximadamente 4,000 p/c de construcción en un solar de aproximadamente 1,500 m/c, con cuatro amplias habitaciones y dos y medio baños, hermosa terraza techada con vista al área de piscina y jacuzzi, cómodo garaje doble y generador eléctrico.

Se comenzó por una evaluación de los espacios y sus condiciones, análisis del mercado y del consumidor a quien podría interesar la propiedad para luego realizar una comparable con propiedades en el mismo nicho de mercado. A través de estos ejercicios es posible identificar el estilo y los elementos a incorporar al trabajar la propiedad. Se busca que la misma sea atractiva para el más amplio espectro de potenciales arrendatarios. De aquí la importancia de una buena selección de materiales, detalles de ambientación, iluminación y uso de espacios. A más fácil la identificación del potencial cliente con la propiedad, más factible que la transacción se culmine.

Identificados todos los aspectos anteriores, se procedió con la selección de estilo, muebles, accesorios, colores en las paredes e identificación de áreas – espacios que se utilizan para un particular. En esta propiedad se optó por una ambientación de carácter moderno, incorporando elementos de la naturaleza para reforzar el estilo de vida que la residencia permite mediante la incorporación de espacios interiores y exteriores que fluyen y dan la impresión de mayor amplitud. La selección de mobiliario refleja una pareja profesional con hijos que gusta de convidar a su casa y que requiere de éstos la flexibilidad para ajustarse a diferentes escenarios de confraternización.

Ha de notarse que el uso de accesorios es mínimo, igualmente las piezas de arte sobre las paredes. Con ello se busca presentar un espacio limpio que permita al potencial arrendatario visualizarse en él. La atención al detalle como toallas en los baños, flores frescas y aceites aromáticos en cada estancia, bellas plantas naturales estratégicamente ubicadas en el interior, pintura fresca y accesorios que hablan de un estilo de vida son claves en la ambientación.

Apueste a su propiedad. Prepárela para que otros puedan ver en ella el potencial que usted no sólo ve, sino que posiblemente ha disfrutado por años. Diferencie su propiedad de las demás, piense en cómo le gustaría a usted, si ese fuere el caso, encontrar una propiedad bien sea para comprar o alquilar. ¿Qué le llamaría la atención? ¿Qué haría que usted se decida por una propiedad sobre otra, más allá del dinero? A esas preguntas es que debemos responder a la hora de pensar en trabajar nuestra propiedad antes de entrarla al mercado.

Si luego de leer este artículo, su interés por practicar el “home staging” despierta o si está buscando una propiedad como ésta para alquiler, aproveche y visítela en “Open House” hoy sábado, 2 de octubre, de 10:00 a.m. a 4:00 p.m.